Три дня назад в России вступил в силу закон отменяющий долевое строительство. Вместо него теперь будет проектное финансирование. При этой системе стройку оплачивает банк, но жилье по-прежнему можно купить на стадии котлована, просто покупатели будут перечислять деньги не застройщику, а на специальный «счёт-эскроу», на котором деньги будут лежать пока дом будет не сдан. Переход от одной системы к другой будет постепенным. Изначально клиенты смогут выбрать одну из систем, потом будет возможно оформить только проектное финансирование. Плюсы проектного финансирования в безопасности. Вкладчики смогут вернуть свои деньги, если проект не будет завершен. Минусы — в росте цен, проценты банку должен же кто-то платить. Рост цен отразится в целом на рынке, в том числе затронет и вторичку, никто никогда не отказывался от возможности заработать больше.
С риэлтором Игорем, который успел поработать во всех крупных агентствах Сочи: АСКА, Этажи, Родина, а сейчас работает на вольных хлебах мы решили поговорить о том как купить квартиру в Сочи и не потерять при этом свои деньги.
Восьмиэтажный сарай
Сложно купить квартиру в Сочи?
С деньгами не сложно. Средняя цена квартир в Сочи сто тысяч рублей за квадратный метр. Это гораздо дороже, чем в других городах, даже чем в Питере. Продав трёшку в Пензе можешь купить себе однушку на юге. Если цена ниже, чем 100 тысяч, значит есть какой-то изъян, который от вас скрывают.
Какие могут быть изъяны?
Любые, например статус. Одно дело купить жильё, другое дело купить жильё в котором можно прописаться. По статусу 4 стены могут быть квартирой, жилым помещением, апартаментами, и чем угодно ещё. Я один раз продавал квартиры в восьмиэтажной хозпостройке с евроремонтом и итальянской сантехникой. Очень популярны жилые гаражи, на первом этаже стоит гараж, а сверху над надстроен этаж или два. В идеале по документам у вас должна быть квартира. Но прописаться можно и в гараже. Если в свидетельстве о собственности на землю вид разрешенного использования указан как жилые строения, либо придётся менять этот пункт, а это не роды у кроликов принимать, процесс сложный и трудоёмкий. Так же надо смотреть на то как оформлена земля, в собственности она, в аренде и под какие нужды. Не будет ли эта постройка незаконной.
Тридваразы
А документы где можно посмотреть на сайте компаний?
В первую очередь на сайте администрации Сочи есть список объектов незаконного строительства. На сайте жилых комплексов и компаний можно посмотреть все нужные документы. Но Сочи не такой город, где это важно. Загляните на сайт ЖК «Раз Два Три». Всё настолько радужно и по документам и по разрешениям. Они даже цены на квартиры регулярно повышают. А будет комплекс сдан? Думаю нет. Среди дольщиков даже ругательство появилось – Тридваразы. В Сочи имя застройщика важнее документов. Этот дом строит тот-то, у него и связи в администрации, и есть что терять, и несколько домов он построил, и репутация, и мужик он пробивной. Обычно это всё знают риэлторы.
То есть риэлторы полезны?
А ты хочешь чтобы я сейчас сказал, что бесполезны и признал, что жизнь моя бессмысленна? Да, комиссия редко бывает меньше шестизначной суммы и возможно труд риэлторов переоценен, но в Сочи риэлторов больше чем квартир. У некоторых бывает по одной сделке в два месяца.
Но можно обойтись без Вас?
Можно, есть интернет, но даже если вы сами ищите квартиру через сеть, нигде нет гарантии, что позвонив по объявлению на сайте, вы не наткнётесь на риэлтора. Риэлторы прекрасно понимают, что люди их не очень любят и стараются маскироваться под обычных обывателей. «У меня брат квартиру продаёт. Он в Москву уехал. Мне ключи оставил. Если надо посмотреть, то звоните за день. Я сам в Краснодаре, но на утренней «Ласточке» могу приехать, показать квартиру и уехать», — говорит он по телефону, а сам сидит в центре Сочи, в агентстве и вертит ключи от квартиры на пальце. А на другом конце провода я старательно имитирую сибирский акцент изображая человека из Сургута. Мы потом с ним встретились и решили на цену квартиры ещё 100.000 накинуть, чтобы не делить гонорар.
Чем больше риэлторов, тем дороже квартира?
Да, за некоторыми сделками такие цепочки выстроены, что если убрать всех посредников, то квартира будет в два раза дешевле.
А сами риэлторы кого не любят?
Людей с двумя миллионами, они думают это огромные деньги и они могут предъявлять какие-то повышенные требования к квартире. Долго, тщательно всё выбирают, отнимают у тебя кучу времени, а комиссия с них небольшая. И всё равно за эти деньги всё идеально не будет.
Молчание — золото
А что надо учитывать, чтобы было всё так?
Необходимо учитывать особенности районов. Мамайка долгие годы считалась у местных чуть ли не худшим районом. Плохие коммуникации, удаленность от центра, ветхие строения и не самый лучший контингент жителей. Квартиры здесь стоили дёшево. Перед олимпиадой были проложены коммуникации, на месте старых появились новые дома высокой ценовой категории. Как следствие сменился и социальный состав жителей района. Дублёр обеспечил возможность добраться до центра за 5 минут, минуя длинную и медленную Виноградную улицу. Близость моря подняла цену ещё выше. Идеальный район для жизни. Высокая стоимость квартир. Но если у вас есть дети, то место в школе или садике вы здесь не найдёте. О чём вам могут и не сказать при покупке квартиры. Сейчас риэлторы ломают голову что станет следующей «мамайкой» — районом в котором недвижимость сейчас стоит дёшево, но через пару лет взлетит в цене.
При покупке с вас могут взять деньги за хороший вид из окна на море, но умолчать, что через полгода возведенный рядом дом заберет вид на море себе. Или сказать, что цена квартиры на полмиллиона меньше, чем соседней, но умолчать, что в цену у соседей входит парковочное место и проведенный газ, как раз на те самые полмиллиона.
Верить риэлторам нельзя?
Можно, но не во всём. Надо просто понимать, что у вас разные цели. Ваша цель – купить квартиру, моя — заработать денег. Другое дело, что если я вас обману, то вы не приведете ко мне своих друзей. Всё зависит от риэлтора. Я начинал в крупном агентстве и оно слегка гнилое, у них нет проблем с входящим потоком и цель не важно что, не важно как, но продать. Мелкие агентства более честны, но у них нет таких возможностей, есть вероятность, что вам не смогут подобрать выгодный вариант. А дальше каждый решает сам.
Есть какие-нибудь советы желающим купить квартиру?
А мы с тобой 15 минут о чём-то другом сейчас говорили? Не верьте объявлениям о дешевых квартирах в интернете, их размещают риэлторы чтобы заманить вас к себе, после звонка скорее всего этой квартиры не окажется, но вам предложат «вариант не хуже». Не верьте баннерам на домах, часто эти квартиры уже проданы, у меня у самого на окне висит баннер «продам квартиру» с номером телефона. Хотя я даже не собирался это делать, всё ради «варианта не хуже». Третье заведите себе новый номер телефона, особенно если у вас не местный. При обращения в агентства вы попадаете в базу и не исключено, что вам потом будут названивать новички интересуясь решили вы свой квартирный вопрос или нет.
Отметим, мнение редакции может не совпадать с мнением риелтора.
