В Сочи жители микрорайона Бытха заключили серию договоров согласия на комплексное развитие территории Северного склона горы Бытха. С такой инициативой на них вышла компания AVA GROUP, которая будет возводить на этой территории городской парк, школу, детский сад, детскую поликлинику и жилье. Большинство жителей домов, которые будут соседствовать с территорией комплексного развития Северного склона Бытхи, выразили свое коллективное согласие и официально оформили его совместно с застройщиком. В ответ компания-застройщик реализует пожелания жителей в части благоустройства их придомовых территорий и проведет необходимые ремонтные работы в их домах.
Таким образом, жители микрорайона Бытха, чье жилье соседствует со строительной площадкой, в своем подавляющем большинстве одобрили это строительство. В отдельных домах по улицам Амбровая и Ясногорская договоры коллективного согласия находятся в состоянии заключения. В оставшихся домах – жители формулируют то, что бы они хотели благоустроить и отремонтировать.
Благоустройство дворов, ремонт стадиона, замена инженерных коммуникаций в домах, возведение дублирующей подпорной стены – это далеко не полный перечень того, что застройщик прогарантировал жителям в рамках заключенных договоров. На ряде домов работы по благоустройству уже начались.
Комплексное развитие. Теперь и в Сочи
На северном склоне Бытхи будет возведено жилье, а также комплекс социальных объектов, состоящий из школы на 1100 мест и детского сада на 300 мест. Кроме того, на усмотрение администрации города Сочи, здесь могут быть построены еще два детских сада на 236 и 90 мест. Для всех жителей Сочи на этой территории создается новый городской парк площадью 44 397 кв. м.
Естественно, такая масштабная стройка вызывает целый перечень вопросов от жителей Сочи: зеленые насаждения, укрепление склонов, водостоки, подъездные пути, коммуникации, парковки, безопасность и многое другое. В данном материале попробуем получить развернутые ответы на каждый из этих вопросов.
Каков статус земель на северном склоне Бытхи?
Территория Северного склона горы Бытха в Сочи относится к категории земель Ж-5, где разрешено возводить многоэтажные жилые дома. Земли на этой территории были приобретены у Российской Федерации на открытом аукционе Дом.Ру для реализации проекта комплексного развития.
Для Сочи комплексное развитие конкретных территорий — тема достаточно новая. Комплексное развитие, в отличие от точечной застройки, ИЖС и возведения отдельных жилых комплексов предусматривает не только строительство жилья, но и создание на территории полного комплекса объектов социальной и коммунальной инфраструктуры: школ, детского сада, парковочных мест, зон отдыха, общедоступных парковых территорий и зеленых зон. В случае с северным склоном горы Бытха принято решение развивать территорию именно по такому принципу.
Точечная застройка, ИЖС или комплексное развитие?
Нередко соседей пугает комплексное строительство. Зачастую звучат предложения продать эти земли под ИЖС или точечно и не спеша застраивать тот или иной участок.
Что же будет на Северном склоне Бытхи, если территорию развивать не комплексно, как сейчас, а точечной застройкой? Простые расчеты показывают, что это приведет к строительству не менее 54 многоэтажек и нескольких десятков ИЖС. Территория северного склона будет хаотично заполнена автомобилями. Об организованных парковках нужно будет позабыть навсегда. А на территории возникнет пестрый «шанхай» из высоток и ИЖС. И без того переполненные школы и детские сады Бытхи будут завалены заявлениями о приеме новых юных жителей. Не следует забывать, что ИЖС или точечная застройка создадут дополнительные нагрузки на уже имеющиеся коммунальные сети и системы электроснабжения, тогда как комплексное развитие предусматривает их строительство.
В итоге Северный склон Бытхи может превратиться в еще одну сочинскую Лысую гору, где ситуация с застройкой развивалась именно по этому сценарию, устроив там в конечном итоге «архитектурный шок».
Комплексное развитие территории предусматривает фиксированное число жилых домов, строительство новой социальной инфраструктуры для всего микрорайона Бытха, а так же создание современных общественных пространств для всех жителей микрорайона: это детские и спортивные площадки, городской парк.
Автомобили и парковки: с запасом и на перспективу
Не превратятся ли дворы микрорайона Бытха в зону парковки для жителей новых домов? Это вопрос всегда беспокоит в Сочи соседей любой новой стройки. И часто в городе-курорте жители точечно возведенной новостройки создают массу проблем своими автомобилями, не помещающимися на территории небольшого двора. Комплексное развитие территории эту проблемы исключает.
В новом жилом комплексе предусматривается строительство четырех видов парковок. Это подземные паркинги в нулевых уровнях домов, машиноместа во дворах, гостевые парковки и две отдельные многоуровневые парковки. Согласно перспективному нормативу на 2025 год проект нового ЖК предусматривает строительство 375 парковочных мест на каждую тысячу жителей. Дополнительно в новом ЖК создается запас в 200 парковочных мест.
Новый ЖК на северном склоне не создает проблем с электричеством в микрорайоне Бытха
В Сочи не редкость то, что возведение нового здания, а тем более, нового ЖК, приводит к повышенным нагрузкам в электрических сетях всего района и перебоям с электроснабжением. Не редки случаи, когда застройщик передает жителям жилье, обеспеченное электричеством по временной схеме, лишь на период строительства.
На Северном склоне Бытхи для электроснабжения нового жилого комплекса создается новая система электроснабжения. Это новые ЛЭП напряжением 10 кВ, силовые кабельные линии внутри ЖК, блочные распределительные пункты, свои трансформаторные подстанции. Возводимые дома и социальные объекты не подключаются непосредственно к распределительным сетям микрорайона Бытха и не создают на них дополнительной нагрузки. В этом преимущество комплексного развития.
Не оставят ли без воды жителей Бытхи новые соседи?
Для Сочи не редкость, когда новый объект точечной застройки создает проблемы с водоснабжением для округи. Тем более, когда таких объектов возникает много. С не меньшими сложностями сталкиваются и соседи территорий, где начинается масштабное возведение ИЖС. На новые сети водоснабжения в таких случаях денег очень часто, попросту не хватает. Порой жители устраивают целые «водные баталии», в попытках обеспечить себе хоть какое-то водоснабжение. Когда территория развивается комплексно, в рамках единого проектного решения, как это делается на северном склоне Бытхи, такие проблемные темы в жизни соседей исключаются.
Расчетное водопотребление нового ЖК на Северном склоне Бытхи составляет 1066,37 м.куб/сутки. Для того, чтобы жилой массив микрорайона Бытха не испытывал проблем с водой, новый ЖК подключается сразу к двум независимым водоводам МУП «Водоканал». При этом, МУП «Водоканал» запланирована комплексная модернизация системы водоснабжения всего микрорайона бытха. Модернизация включает в себя строительство дополнительных резервуаров на водозаборе, реконструкцию насосной станции и водоводов, а также строительство кольцевой внеплощадочной водопроводной сети.
Таким образом, строительство нового ЖК ведет не только к созданию новых систем водоснабжения, но и дает старт масштабной модернизации системы водоснабжения всего микрорайона.
Смогут ли канализационные стоки нового ЖК на северном склоне создать экологические проблемы для всего города Сочи?
У экологов и жителей Бытхи возникает резонный вопрос о том, куда будут отводиться канализационные воды нового ЖК и хватит ли для этого мощностей очистных сооружений Сочи. На это у компании-застройщика и МУП «Водоканал» есть ответы. Ведь не секрет, что в последние годы в Сочи с переменным успехом ведется борьба с нерадивыми застройщиками, которые нередко выводят канализационные стоки в ливневки или вообще сливают их на поверхность земли. В случае с комплексным развитием Северного склона Бытхи ситуация выглядит в корне иной.
Так, расчетный объем канализационных вод нового ЖК составляет 066,37 м.куб/сутки. Для приема этого объема в городе Сочи предусмотрен серьезный комплекс мер. Одновременно с новым ЖК здесь начинается строительство современного уличного коллектора с присоединением к шахтному коллектору ДУ-1000 в районе автомобильной развязки ул. Тепличная-Земляничная. А самое главное, это то, что в Сочи стартует долгожданное строительство второго этапа Бзугинских очистных сооружений.
При этом, проектировщики умело разнесли по времени сроки ввода в эксплуатацию новых очистных мощностей и первых домов на северном склоне. Ввод в эксплуатацию второго этапа Бзугинских очистных сооружений запланирован на первый квартал 2021 года, тогда как первые жилые дома будут введены в строй лишь спустя два года – в 2023 году.
Не «уползет» ли вниз Северный склон Бытхи после строительства нового ЖК?
Сегодня жители Бытхи задаются вопросом о том, насколько стабильным будет склон горы, к которому выходит часть зданий их микрорайона. Сейчас верхнюю часть северного склона удерживают подпорная стена, в надежности которой некоторые жители сомневаются. Отвечая на этот вопрос компания-застройщик поясняет, что для комплексного укрепления северного склона горы Бытха она создаст современную систему защиты, исключающую любые оползневые процессы на этой территории.
Так, общая длинна систем инженерной защиты здесь будет составлять 3 километра 726 метров. На Северном склоне начинается строительство 68 подпорных стен. В основу защитных противооползневых сооружений на Бытхе лягут свайные фундаменты толщиной в 630 и 820 см. Они будут заглублены в материнские породы — оргалит и песчаник, чем создадут надежную систему укрепления склона. Ни один промежуточный ремонт существующей подпорной стенки на горе Бытха не может быть сопоставлен с новой противооползневой системой на Северном склоне.
Одновременно с созданием комплекса новых подпорных стен на северном склоне создается и новая система водостоков. Они будут в бетонном исполнении и станут отводить ливневые воды в бетонный канал в районе Дублера Курортного проспекта. На выходе ливневых вод с территории ЖК на северном склоне предусмотрено создание промежуточных локальных очистных сооружений.
Таким образом, новый ЖК и его защитные сооружения, вместе с современной системой отведения ливневых вод, позволят спокойно жить всем жителям Бытхи, которым не придется «обивать пороги» разных инстанций с просьбами укрепить склон.
Возникнут ли пробки в микрорайоне из-за строительной техники? Не создадут ли новые соседи еще большую пробку на Курортном проспекте в районе Бытхи?
Новое жилье — это новые соседи и новые автомобили на территории. Поэтому сомнения жителей Бытхи по этому вопросу вполне оправданы. Вопросы вызывает и возможное передвижение строительной техники по микрорайону.
Компания-застройщик поясняет, что на время строительства на Северном склоне предусмотрено создание временных подъездных путей на стройплощадки. Все временные дороги на строительстве нового ЖК выполняются их железобетонных плит, что исключает образование колеи и повреждение почвенного слоя. Сама строительная техника не будет перемещаться и парковаться в микрорайоне Бытха. Для нее предусматриваются площадки на земельных участках под строительство ЖК, вне территорий общего пользования населения и проездов.
Имеющиеся автомобильные дороги, проходящие по северному склону Бытхи, пояснили «СочиСтрим», будут использоваться исключительно для подвоза бригады строителей транспортом застройщика. Проезд строительной техники и грузовых автомобилей организуется застройщиком по временным технологическим дорогам.
Исключается и увеличение вечной пробки на Курортном проспекте из-за новых жильцов. Локализация нового ЖК такова, что не требует проезда через имеющуюся жилую зону микрорайона Бытха. Подъезд к новому ЖК будет осуществлён через существующую трехполосную дорогу по улице Земляничной с выездом на Объездную дорогу федеральной трассы А-147 Джубга-Сочи и Дублер Курортного проспекта, без выезда на Курортный проспект.
Какими будут новая школа, детский сад и детская поликлиника на Бытхе? Для кого их построят?
Жители Бытхи, уже слышавшие о том, что на северном склоне их горы возникнет новая школа и детский сад, сегодня задаются резонным вопросом: смогут ли туда пойти их дети и внуки? На это тоже есть ответ.
Вместимость новой общеобразовательной школы на северном склоне будет составлять 1100 мест и она будет построена для детей всего микрорайона Бытха. Так же для всех жителей бытхи создается и новый детский сад на 300 мест. В цоколе одного из домов будет создана детская поликлиника. Площади под нее застройщик безвозмездно передаст в систему здравоохранения Краснодарского края. В настоящее время получено техническое задание на строительство и оборудование детской поликлиники общей площадью 600 кв. м.
Для создания образовательных учреждений застройщик взял на себя обязательство передать принадлежащие ему земельные участки и в собственность города Сочи. Из средств компании-застройщика проведены и разработаны: технические условия на подключение к коммунальным сетям, геологические, геодезические и экологические изыскания.
Кроме того, застройщик подготовил проектную документацию по новой школе и детскому саду, организовал ее государственную экспертизу. На сегодня выполнено все необходимое для включения новой школы и детского сада в федеральные и региональные программы строительства.
Пострадают ли зеленые насаждения и редкая растительность из-за стройки на северном склоне?
Жители Сочи весьма трепетно относятся к зеленым насаждениям в своем городе. Особенно к тем, которые являются редкими и ценными. Увы, но стройки часто требуют удаления тех или иных деревьев и кустарников.
При подготовке северного склона Бытхи к комплексному развитию компания-застройщик организовала специализированное дендрологическое исследование территории. Специалисты-дендрологи установили, что на участке отсутствуют декоративно-лиственные и особо охраняемые породы деревьев и кустарников. Также, здесь отсутствуют растения, занесенные в Красную книгу Краснодарского края и РФ. Большая часть растительности на склоне — это заросли колючих лиан и малоценных кустарников.
Перед началом строительства на Северном склоне будет разработана ведомость удаляемых растений, получены порубочные билеты с выплатой затрат на компенсационное озеленение. Помимо этого в рамках реализации проекта комплексного развития территории застройщик проведет озеленения нового ЖК. Площадь новых зеленых насаждений, согласно проекту, составляет здесь 35 390 кв.м. При этом, в эту площадь не входит территория нового парка, который компания-застройщик создает в подарок всем жителям Сочи.
Таким образом, за счет компенсационного озеленения и новых зеленых насаждений общий объем растительности на северном склоне Бытхи будет даже увеличен за счет посадки декоративно-лиственных и хвойных пород деревьев.
Какой парк собрались создавать на северном склоне Бытхи?
Основные параметры парка на территории комплексного развития известны. Это 44 392 кв.м. Застройщик целенаправленно выделил в проекте более 4 Га земли под создание обустроенного места для отдыха и прогулок жителей микрорайона Бытха. Новый городской парк располагается в пешей доступности для всех жителей микрорайона.
Но окончательное решение о том, каким именно должен стать парк на Северном склоне должны принять сами жители Бытхи. Сейчас они формулируют свои предложения и пожелания по этому вопросу. Так что, жители Бытхи поняли преимущество и пользу комплексного развития территории их микрорайона и включились, совместно с застройщиков, в эту общую работу.
